שאלות/תשובות

 

תוכל לספר לי קצת עליכם ועל החברה
חברתנו פועלת בשוק הנדל"ן היווני החל מ-2018. לחברה יש 2 תחומי פעילות עיקריים: פעילות ראשונה ליווי משקיעים ברכישה של דירות ובניינים והפעילות השנייה פעילות יזמית בתחום הנדל"ן המניב.

איזה תשואות אפשר להשיג בהשקעות באתונה
תלוי בהרבה מאוד פרמטרים.
רוב ההשקעות שאנחנו מבצעים הן באזור ה-6-7% תשואה. 

ישנן אפשרויות השקעה בתשואה גבוהה יותר בפרויקטים שאנחנו יוזמים.

כמה עולה דירה באתונה/ מה הסכום המינימאלי להשקעה
סכום מינימאלי להשקעה באתונה הינו 200,000 ש"ח. 

יש לקחת בחשבון שהסכום האידיאלי להשקעה הוא בין 250,000-350,000 ש"ח.

מי מנהל לי את הנכס לאחר הרכישה?
חברתנו נותנת מעטפת מלאה למשקיעיה. אנחנו מנהלים עבורכם את הנכס באופן מלא. זה אומר שאנחנו דואגים להשכרת הנכס, ניהול שוטף, תחזוקה, גבייה של שכר דירה, ובכללי כל התמודדות ישירה מול הדיירים נעשית דרכנו. 

כשאתם עם ביתא-נדל"ן אתם אף פעם לא לבד עם ההשקעה ונשארים צמודים אליכם לאורך כל הדרך. 

האם יש אפשרות למימון בנקאי ביוון?
בנוגע לבנקים יוונים – התשובה היא לא.
בנוגע לבנקים ישראלים – התשובה היא  כן ולא. לא בגלל שלא ניתן לקחת את ההלוואה כנגד הנכס (לא ניתן לשעבד). כן בגלל שקיימת אפשרות לקחת הלוואה לכל מטרה (תלוי כמובן במערכת היחסים שלך עם הבנק). 

חברתנו עובדת בשיתוף פעולה מול יועץ מימון חיצוני הנותן ללקוחותינו בדיקת כדאיות להלוואה.

מי מלקוחותינו שירצה לערוך בדיקה כזאת יוכל לקבל אותה בחינם - ללא עלות.

תוכל לפרט לי על התהליך והזמן שהוא לוקח לרכישה?
תהליך הרכישה הוא מאוד פשוט ואורך בממוצע 2-3 חודשים.
התהליך בעיקרו מורכב מ-4 שלבים עיקריים:

בשלב הראשון: בירוקרטיה בארץ ויוון

בשלב השני: איתור הנכס

בשלב השלישי: סגירת הנכס + תשלום מיסים

בשלב הרביעי: התקשרות מול חברת ניהול והכנסת דייר לנכס

אתם מוזמנים לקרוא על התהליך באופן מפורט בעמוד "תהליך ההשקעה"

 

האם הדירה רשומה בטאבו על שמי?
כן. ביוון הדירה נרשמת בטאבו על שם הרוכש.

האם חייב לפתוח חשבון בנק כדי להשקיע?

לא. אין חובה רגולטורית המחייבת את המשקיע לפתוח חשבון בנק בכדי לרכוש דירה.

בכל זאת, מומלץ מאוד כן לפתוח על מנת שההתנהלות תהיה יותר פשוטה (כמו למשל לגבות שכר דירה ישר לחשבונכם היווני).

מה המיסים שמשלמים ביוון על רכישת דירה? ומה המיסים על ההכנסות?
- מס הרכישה עומד על 3.09%
- מס הכנסה שנתי על הכנסות משכ"ד עומד על 15% (ישנה מדרגת מס נוספת לבעלי הכנסה משכירות שעולה על 10,000 אירו בשנה)
- מס שבח: 0%. החל מ-2013, ממשלת יוון מעניקה ומחדשת כל שנה את הפטור ממס שבח. אין ספק שההקלת מס הזאת היא אחד התמריצים הגדולים ביותר עבור משקיעי נדל"ן באתונה כיום. 

חשוב לדעת, במסגרת אמנת-המס שישראל ויוון חתומות עליה - אין תשלום מיסים בארץ על הדירה ביוון.

להורדת אמנת המס כפי שמופיעה באתר של משרד האוצר: לקריאה לחץ

מה גובה מס-השבח ביוון?
מס שבח על מכירת דירה עומד כיום על 0%. זאת אומרת שאין מס-שבח במכירת הנכס. 

איזה סוג אוכלוסיה תשכיר את הדירה שלי?
אתונה היא עיר ענקית וקיימים בה כלל מגוון האוכלוסיות.

האוכלוסיות שאנחנו מתמקדים בהן וממליצים למשקיעים להשקיע הם לרוב אזורים של סטודנטים, זוגות צעירים ומשפחות.

אנחנו אוהבים להיצמד לאזורים שהאוכלוסייה היוונית אוהבת.

 

מה קורה במידה והדייר עושה בעיות ולא משלם?
הפרת חוזה ואי תשלום דמי שכירות מהווים עילה לפינוי. במידה והדייר לא משלם שכר דירה, הבעלים שולח מכתב רשמי לדייר לתשלום כל דמי השכירות. אם אין תשלום מלא תוך חודש, מוגשת לשופט בקשה לפינוי הדייר. צו השופט מבוצע לאחר 20 יום. בפועל הליך הפנוי נמשך כ-2.5 חודשים.       

 

במידה ואצטרך לשפץ את הנכס, מי ינהל את השיפוץ?
כחלק מהשירות ללקוחותינו, חברתנו תנהל את השיפוץ למשקיע. ברשותנו צוות מקצועי הכולל: אדריכלים, מעצבים, קבלנים וכלל בעלי המקצוע. את השיפוץ אנחנו מבצעים באמצעות קבלנים אמינים ומקצועיים שאנחנו עובדים איתם. 

האם משלמים מיסים גם בארץ?
ישנה אמנת מס בין ישראל ליוון באנגלית ושם נכתב בבירור שהמיסים משולמים אך ורק ביוון.

מה עתיד לקרות בשוק הנדל"ן ביוון ב-5 שנים הקרובים?

הערכה שלנו היא שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם ב-5 שנים הבאות (כ-8% בשנה),
מהסיבות הבאות:

1- יוון מתאוששת מהמשבר הכלכלי שעברה ב-2008 (שנת 2018 הייתה שנת תפנית ביציאה מהמשבר).

2- מחירי הנדל"ן עדין נמוכים מאוד ביחס לעלות הבנייה (באזור ה-1,000 אירו למ"ר).

3- ממשלת יוון מעודדת משקיעי נדל"ן ובכלל השקעה של חברות.

 

באיזה מהירות ניתן לממש את הנכס? תוך כמה זמן אפשר למכור דירה באתונה?
מימוש דירה הוא דבר מאוד דינמי ומושפע מהרבה פרמטרים. בשוק הנוכחי, מימוש דירה יכול לקרות גם בטווח זמן של כמה ימים ויכול גם להגיע למספר שבועות בודדים (השוק מאוד "חי" ותוסס).

האם הרכישה מתבצעת באמצעות חברה? או שאני הבעלים של הדירה?
המלצתנו היא לרכוש את הדירה על שמו הפרטי של המשקיע, אך למרות זאת קיימת אפשרות לרכוש את הדירה תחת חברה (בבעלותך).

מומלץ בעיקר כאשר מגיעים למדרגת המס שעוברת את ה-10,000 אירו בשנה הכנסות משכר דירה.

איך אני מבטיח שהכסף יעבור מחשבון הבנק שלי למוכר ולא למישהו אחר?
עסקת נדל"ן מבוצעת באמצעות עו"ד שמלווה את העסקה. הכספים בעסקה מועברים רק לאחר הוראה מפורטת של המשקיע על ידי עו"ד ולאחר בדיקות מקיפות על מנת להבטיח את בטחון הרוכש.

איך נעביר את הכסף ליוון?
העברת SWIFT בין חשבונות. לרוב לוקח 24-48 שעות.

את הפעולה מבצעים במחשב בחשבונכם האישי. יש לוודא שרכשתם מט"ח לפני ביצוע העברה.

יש לכם שאלה שלא מצאתם לה תשובה כאן?

מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לסייע.